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而购入该楼盘约117平方米的三房

2020-07-11 02:07

根据“3·30”新政,二套房贷首付降至四成,不过新政在广州市至今仍未落地。据记者从银行有关人士了解到,有的银行仍坚持“穗六条”首付七成的严苛规定;部分银行则从去年“9·30”新政后二套房贷首付回归到国家之前规定的六成首付,但距二套房贷新政的四成首付仍有一段距离。有专家认为,“3·30”新政与“穗六条”“打架”,故此如果“穗六条”不就二套房贷的首付进行更新,那么“3·30”新政仍难以落地。然而,从楼市政策"松绑"的大环境来看,二套房贷4成首付落地应该为时不远。有意置业的人士,不如趁这段等候期,把手头的资金归集计算一下,看自己能否搭上政策“顺风车”。根据去年“9·30”新政,结清首套贷款的二次置业者等同首次置业,首付更低至三成,这一政策在广州已顺利落地。故此对于手持一套房,但需要改善置业或者学位置业的人士,换房难度大大降低。据了解,现时选择“租一买一”的买家较少,通常选择“租一买一”的买家多是希望可以手持两套物业的同时,通过出租第一套单位,减轻自己的贷款压力。

“租一买一”,出租收入可作为每月固定收入来源。如已结清首次置业款,新购第二住房需提交每月收入证明,只要工资收入与租金收入总和超过新购房屋月供的两倍即可。此外,由于目前股票市场兴旺,且购房者需预留一定周转资金,建议首期款尽可能利用央行新政,首付给多一点则月供少一点,月供给少一点,可用增加贷款期来减少月供。

中原地产恒宝分行高级营业经理黄启洪表示,如置业者持有一套约60平方米楼梯两房,租金在3000~4500元/月,如果购入100平方米楼梯三房,总价约270万元,月供款约1万元。月租金与月供款差价约7000~8000元,可能会超出不少置业者预算。如果计划出租电梯单位,70平方米电梯两房现时租金在5000元/月,如果购入110平方米电梯三房,总价约300万元,月供款约1万~2万元左右。月租金与月供款相差近1万元。黄启洪建议,选择“租一买一”时,租金并非主要的还款金额来源,但可作日后投资升值之用。

中原地产金山谷花园分行高级营业经理卢汉成介绍,如置业者持有一套85平方米的祈福新村两房,租金约达2800元/月。而祈福新村三房以面积约130平方米居多,总价约200万元,按首付四成计算,这套三房月供款约8000~9000元左右。月租金与月供款差价近6000元,相差较大。由于现时买家二次置业放开限制,因此有部分买家选择“租一买一”方式,但数量不多,更多买家以首次置业或“卖一买一”改善型买家为主。

中原地产齐富路分行高级营业经理张院雷介绍,机场路板块电梯两房月租在3000~3200元,如置业者持有一套约80平方米电梯两房,利用租金补贴方式购入该板块的三房,可选择楼龄约12年的白云骏景家园或者楼龄约18年的云霄楼。现时,白云骏景家园107平方米左右的电梯三房,总价约180万元,如首付四成,贷款年限约25年,月供款近7000元,“租一买一”差价约在3800~4000元左右。如果选购云霄楼约100平方米的楼梯三房,总价约110万元,假设首付四成,贷款年限为20年,月供款约4000~5000元,“租一买一”差价约2000元,还贷压力相对较小。

从记者搜集的“租一买一”置换方案看,各区置换成本不一,白云区出租新的电梯房再买旧楼,月供缺口两三千;高大上的越秀和珠江新城,置换成本高得多,“租一买一”后每月估计要1万元以上。对于手头有套两房的购房者,出于改善居住、亲友团聚以及“二胎”考虑,置换一套三、四房很有必要。目前贷款政策已大为放松,如果的确有置换需求,趁早买才是正道。

二套房贷首付四成“悬而未决”,不少改善置业者需重新设计换房方案

中原地产广弘天琪分行高级营业经理姚志雄介绍,如置业者持有一套85平方米的广弘天琪两房,现时出租租金约达7500元/月,而购入该楼盘约117平方米的三房,总价约450万元,按首付四成计算,这套广弘天琪三房月供款约1.5万~1.6万元左右。月租金与月供款差价将近1万元,可能会相对较为吃力。姚志雄表示,这类置业者可选择购入楼龄约12~13年的南天广场或名门大厦,目前,两个楼盘的均价约2.1万~2.5万元/m2,一套约110平方米的南天广场三房,总价250万元,按首付四成、贷款约25年计算,这套南天广场三房月供款则在0.9万~1万元左右,月租金与月供款差距并不多,对处于职业上升期的人士来说,问题不大。

此外,“租一买一”势必会出现关系到住哪一个房屋,出租哪一个房屋。出于置换考虑,自住当然选择是增购的大面积,小面积房屋出租也更容易。住惯新电梯两房,要搬到楼梯楼三房,可能心理落差会很大,故此中介人士建议置换的房屋宜选择楼龄长一点但保养较新的单位。市区内部分电梯楼和楼梯楼单价相差不大,换房要仔细看清楚才行。

中原地产赤岗分行高级营业经理曾伟健介绍,赤岗板块选择“租一买一”方式的置业者较少。如该买家持有一套面积约60平方米的鸿运花园两房,现时租金约2600元/月,而购入该楼盘约100平方米三房,总价约200万元,按首付四成计算,这套三房月供款约4000~5000元。通过租金补贴后,该三房每月供款近2000元。如置业者持有76平方米的佳信花园两房,租金约4000元/月,而同小区100平方米左右的三房单位,总价约250万元,按首付四成、贷款约25年计算,这套三房月供款为9573元左右,月租金与月供款差距约5000~6000元。

中原地产先烈中路分行高级营业经理朱澄锋表示,在该板块“租一买一”可能相对会较为吃力。如置业者持有一套68平方米的洪都逸品电梯两房,租金在4500~5000元/月,如购入楼龄约10年的凯城华庭一套120平方米三房,总价约400万元,月供款约1.5万元。月租金与月供款差价约1万元,可能会超出不少置业者预算。如想减轻还贷压力,在该板块“买一”可能要选择楼梯三房,一套81号大院约93平方米的三房,总价约190万元,按首付四成、贷款约15年来计算,月供款约9000元左右,再用出租的两房租金补贴,还贷压力相对较轻。